Na última quarta-feira (23/04/2025) a Associação dos Multiproprietários do Hot Beach Suítes foi representada pelo membro da Diretoria o Sr. José Márcio de Oliveira e pelo escritório de advocaria contratado o Dr. Rafael Paiva.
Assembleia foi iniciada com a primeira chamada as 10h30 e a segunda chamada as 11 h com a pauta “Prestação de Contas do Condomínio referente ao ano de 2024, com Parecer da Auditoria Independente (apresentação das contas pela Administradora e deliberação/votação pela Assembleia sobre as contas apresentadas).
Iniciou a Assembleia com a fala do representante da empresa síndica, que traz mais uma restrição, a proibição de gravação de vídeo e áudio, bem como a manifestação de proibição de publicação através de fotos e vídeos da imagem pessoal e dos demais presentes. Ressaltou que o áudio da Assembleia estava sendo gravado.
Em seguida foi convidada a gerente geral que apresentou a DRE Acumulado 2024 (figura 1), restringindo a sua fala ao aumento da Taxa de ocupação em 7%, ao aumento das despesas com manutenção em relação ao orçado, falou sobre o GRI (Global Review Index) que trata de um indicador que mede a satisfação geral dos hóspedes, e do NPS (Net Promoter Score) que também é um indicar de mensuração do grau de lealdade e satisfação dos hóspedes. Apresentou também o percentual de inadimplência de 2,43% mostrando um percentual satisfatório e baixo, mostrando que os cotistas vêm cumprindo seu papel e honrando o pagamento pontual das taxas condominiais.
Figura 1
Finalizada a fala sucinta da gerente geral, passou a dois integrantes da empresa de auditoria independente Russell Bedford que a apresentação ficou restrita a dados dos demonstrativos contábeis não havendo explanação detalhada das contas bem como não houve a apresentação das Notas Explicativas. Tendo como conclusão na revisão do exercício de 2023 - “.. não temos conhecimento de nenhum fato que nos leve a acreditar que essas demonstrações contábeis não apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira...”. E no final, se limita a chamar a atenção para a nota explicativa n.º 13 que trata do Fundo de Reserva não estão sendo depositadas em conta bancária específica conforme determina a convenção do condomínio (capítulo n.º XV, parágrafo único).
Na apresentação da Demonstração do Resultado dos exercícios de 2023 e 2022 de forma sintética, ou seja, sem o devido detalhamento das contas. Mesmo assim foi apresentado um prejuízo econômico em 2022 no valor de R$ 192.029,00 e seguido de mais prejuízos no exercício de 2023 de R$ 573.256,00 (figura 2).
Figura 2
Na apresentação das Contas de 2024 a apresentação dos auditores independentes se restringiu aos demonstrativos contábeis sintéticos de forma parcial, não apresentando as Notas Explicativas, mesmo sendo parte integrante dos Demonstrativos Contábeis. Na apresentação do Balanço Patrimonial, encerrado em 31/12/2024, se limitou a duas observações: Conta transitória de cartões a receber com saldo invertido, erro amador, sendo orientado a conciliação ou reclassificação. Outro apontamento, é o mesmo das contas de 2023, inexistência da conta bancária específica para depósitos do Fundo de Reserva (figura 3).
Figura 3
Feita a apresentação, abriu a fala aos presentes, prontamente o membro da diretoria da Associação dos Multiproprietários do Hot Beach Suítes solicitou a palavra. A primeira questão foi o pedido de esclarecimento da conta contábil “Contas a Receber” no Balanço Patrimonial de 2024 no montante de R$ 3.229.048,00 (figura 4) sendo que a taxa de inadimplência é bem baixa. Na resposta houve divergência de informação, o responsável pela empresa síndica falou que se tratava de saldo de recebíveis antigos e o responsável pela contabilidade disse que tratava de valores lançados referente a taxa condominial de dezembro cujo vencimento ocorre em janeiro/2025. Dr. Rafael pediu a palavra e pediu uma posição clara e única. Ficando com a resposta dos valores de dezembro/2024 a receber em janeiro de 2025. José Márcio, solicitou a palavra e argumentou que a Taxa de Condomínio cujo vencimento ocorre em janeiro/2025 refere-se à competência Janeiro/2025, pois pagamos e utilizamos, ficando distorcido o balanço patrimonial com esses valores de janeiro 2025 figurado no ativo circulante. Não houve resposta do responsável pela contabilidade e nem dos auditores independentes.
Figura 4
Outra colocação do membro da diretoria da Associação, inclusive se colocando muito preocupado foi e expressivo resultado negativo apurado no exercício de 2024, um PREJUIZO de R$ 1.642.357,00 (figura 01 / figura 04). Ou seja, no exercício de 2024 as despesas foram superiores as receitas em quase 7%, constatando irresponsabilidade financeira e econômica. Foi perguntado sobre as providências que serão tomadas, bem como se o valor do aumento no condomínio em 2025 irá cobrir este prejuízo, não havendo resposta. E ainda destacou que os prejuízos estão recorrentes, pois houve em 2022 e 2023.
Outro ponto não apresentado, nem pela empresa de auditoria independente foi a utilização dos valores recebidos a título de FUNDO DE RESERVA em despesas de manutenção/custeio. Novamente com a palavra, o membro da diretoria da Associação pediu esclarecimentos sobre a utilização do Fundo de Reserva no ano de 2024, houve uma arrecadação de R$ 467.957,00 (2%) sendo que em 31/12/2024 havia somente o montante de R$ 20.615,00. A resposta pelo representante da empresa síndica foi que utilizaram para investimentos. Argumentado pelo membro da diretoria que os demonstrativos contábeis apresentado não expressam essa informação, possuindo somente aumento nas despesas de manutenção. Não houve resposta.
Acesso ao parque não é gratuito, você cotista paga no condomínio
Dr. Rafael Paiva levantou a situação da cobrança de acesso ao parque para convidados dos cotistas. Em resposta o responsável pela empresa síndica validou que o acesso ao parque não é gratuito nem aos cotistas. Anualmente todo apartamento obrigatoriamente paga a quantia de 3 salários-mínimos ao parque, que este valor é rateado no condomínio mensal. Ou seja, mesmo com valores inferiores, os cotistas arcam com o acesso ao parque, contradizendo com a publicidade de acesso gratuito ao parque. Solicitada a palavra pelo membro da diretoria, que perguntou sobre a duplicidade de cobrança dos convidados, pois o valor pago em condomínio contempla valor fixo da cota do apartamento, estando o apartamento já com o acesso ao parque. Em resposta, foi falado que o acesso gratuito ao parque se limita ao cotista, descendentes e ascendentes e ou na presença do cotista com os convidados. Percebe-se na resposta a falta de esclarecimento em relação a cobrança em duplicidade.
Foi colocado em votação as contas do exercício de 2024 pelo representante da empresa síndica, falando aos presentes para se manifestarem. Dr.º Rafael Paiva, solicitou a palavra identificando-se e mostrando suas cotas representadas, aprovou com ressalva quanto a utilização do Fundo de Reserva em despesas com manutenção e a ausência de conta bancária, e em relação as falhas no atendimento aos multiproprietários quanto às condições de manutenção e limpeza dos quartos, dentre outras questões. Em seguida o Sr. José Márcio de Oliveira, membro da diretoria da Associação e representando uma única cota, votou pela reprovação das contas sendo devidamente justificada pela irresponsabilidade econômica e financeira deixando um prejuízo de mais de R$ 1.600.000,00 no ano de 2024, e pela utilização do Fundo de Reserva em torno de R$ 447.342,00 em despesas com manutenção.
E por fim, a mesa da Assembleia validou a aprovação das contas, pois houve somente uma cota com voto de reprovação.
